物业工程部设备巡查要点及标准

为确保设备运行良好，正常高效运行。各专业维修保养运行人员必须做到‘三严’‘四会’。设备达到三干净’‘四不漏’‘五良好’

三严：

1、严格管理好设备及安全保护装置，确保设备完好无损，功能正常。线缆布置整齐，接线牢固可靠。设备运转正常。工具附件齐全，标志清晰醒目。

2、严格执行设备运行管理规程。完全按规程操作，遵守交接班制度及值班制度，认真做好当班记录，严格检查设备运行情况。认真做好节能措施，节省能耗和物耗。

3、严格执行设备维修保养制度。认真编制设备维修保养计划，制定完整详细的检查保养项目。认真做好维修和巡查记录。

四会：

1、会使用本专业设备，熟悉设备原理、结构、性能，能熟练操作、能取得本专业上岗证书和一定的等级证书。

2、会保养。 掌握保养的程序要求，保证设备无灰尘、无油污。设备外观正常，内部功能良好。

3、会检查。 熟悉设备运行检查程序及方法。掌握检测器具的实用。

4、会排除故障。 能正确判断故障先兆及产生原因，掌握故障排除方法，能准确及时地修复。

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‘三干净’： 设备干净、机房干净、作业场所干净。

‘四不漏’： 不漏电、不漏水、不漏油、不漏气。

‘五良好’： 性能良好、润滑良好、密封良好、紧固良好、调整良好。

设备、设施巡查主要从以下各主要系统设备房处为重点，主要有：

1、箱变

2、高低压配电室

3、电梯机房

4、消防水泵房

5、空调主机房

6、空调风机房

箱变巡查要点：

1、箱内温度不超过35度，墙上内配挂温湿度计。

2、箱内湿度在温度30度以上时不得超过85%，否则需要除湿处理。

3、墙面、地面干净整洁。

4、进门上方有三或五瓦的长明节能灯，其它灯无人时关闭，打开照明开关箱内有充足的照明满足巡查和维修需要。

5、箱内空气清新定期送排风。

6、门上有指示和警示标识入户门槛有挡鼠板。

7、箱内有符合要求的灭火器和应急灯。

8、设备巡查记录本。

9、文件齐全

高低压配电室巡查要点房间巡查要点：

1、室温度不超过30度，墙上内配挂温湿度计。

2、室内湿度在接近温度30度时不得超过85%，否则需要除湿处理。

3、室内墙面、地面干净整洁。

4、进门上方有三或五瓦的长明节能灯，其它灯无人时关闭，打开照明开关室内有充足的照明满足巡查和维修需要。

5、保持室内空气清新定期送排风。

6、门上有指示和警示标识入户门槛有挡鼠板。

7、室内有符合要求的灭火器和应急灯，消防对讲电话是否通话正常。

8、设备巡查记录本。

9、上墙制度、文件齐全 。

10、门上要有准确清晰的配电系统图。

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高低压配电柜巡查要点：

1、电配柜的电压在400伏以内但不能低于380伏.电源进线电流在额定电流以内。

2、配电柜内设备应没有变色焦糊状。

3、配电柜内没有绝缘烧糊焦味。

4、开关通过电流接近额定值时要分析与关注。

5、配电柜没有异常声响。

6、检查高压配电柜旁直流屏，看显示参数是否正常。

7、查看低压电容柜是否正常，无功补偿功率因数不低于0.95并且运行在自动状态。

8、定期测量低压母线接头，温度不能超过60度，否则需要采取措施改进。

9、每年年度保养要停电检查母线、开关等的绝缘并对接线端子紧固，外部要清洁。

水池、水泵等设备设施巡查要点：

1、水池一年要清洗二次并取得水务局相关检测合格证。

2、水池顶清洁无杂物，水池箱盖要加锁。

3、水池溢流管口、排气管口、排水管口均需要加装不锈钢制作的防虫网。

4、水池液位管要有标高，便于观察水位。

5、水池、水泵、阀门及管道要有标识，设备要有设备卡。

6、检查水泵和阀门是否漏水。

7、水泵及电机震动和运行声音正常。

8、设备运行参数在正常范围内。

物业公司工程人员设备设施检查明细

物业设备的巡检是对物业中比较重要的、关键的设备及其机房按一定的频次进行周期性的巡视和检查，它是物业设备管理的重要内容之一。笔者结合自身工作实际，对如何做好物业设备的巡检工作谈一点看法。

一、认识误区

1、设备管理主要是做好设备的日常维修和周期保养工作，巡检没必要

持这种想法的人觉得平时对物业设备的维修保养及安装工作已经够忙了，只要做好这些工作便可保证设备的正常运行，不会出什么大偏差，因此感到没必要再安排专人去进行设备的巡检。但事实并非想象那么简单，虽然做好设备维修工作可以减少设备故障率，但并不能保证设备不出故障，而且设备发生故障往往是随机的、难以预料的。

笔者在工作中就曾遇到过接触器接线桩头松动引起导线发热失火事故；补偿电容器漏油事故以及地下车库因暴雨进水而造成的积水事故等例子。试想，如果物业管理人员每天都能或者定期对设备机房及有关重要关键的设备进行认真巡检的话，就能够及时发现事故的苗子从而安排抢修或采取应急措施予以解决，至少可以防止事故的扩大化。

2．委外维保的设备及机房不必列入物业管理部门的巡检范围

在物业管理工作中，电梯等设备及其机房一般委托具有保养资质的专业公司承担，因此一些人就认为这不属于物业管理部门巡检的范围。持这种想法的人忘记了物业管理部门对委托维保单位的督查职责。

电梯等设备是物业的重要设备，其机房当然也是重要机房，因为专业维保单位一般是对这些设备进行周期性保养，不可能天天到现场，因此对电梯等委外维保设备及其机房的天天巡检工作自然应由物业管理部门承担。在巡检中发现问题及时报修，做到防微杜渐，确保电梯等设备的安全正常运行，同时对维保专业公司的工作进行督查，提出整改意见。

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二、物业设备巡检的对象、周期和频次

所谓巡检，并不是说将大大小小的所有物业设备都列入巡检范围，巡检对象主要是针对物业中比较重要、比较关键的设备及其机房。而设备不同、使用环境不同、季节不同，巡检的周期也有区别，参见表1。

巡检必须要有记录，而巡检记录表的设计合理与否直接关联到巡检的效果。有的巡检记录表设计得极其简单，整张表单上只有日期、状况和巡检人三项栏目，缺少实质性目标。这样巡检人员在巡检时，不清楚要巡检的具体目标，人到现场后，粗粗一看甚至不看，就在“状况”栏中打“√”或写上“正常”两字。巡检成了一种形式，效果大打折扣，起不到应有的积极作用。

因此，在巡检表单中应该将要巡检的设备系统目标进行细化后归纳成具体类目设计到巡检表中，巡检人员到现场后，只要按表上类目进行巡检，正常的在这一栏中打“√”或写“正常”；不正常的在这一栏中打“×”或写“不正常”并在“备注”栏中说明。这样，巡检的覆盖面就比较全面了，操作性也比较强了。

巡检中如发现小问题，由巡检人员当场自己解决；而发现比较大的问题，在做好防止问题扩大化措施的同时迅速向主管领导报告，以组织力量解决。设备工程部主管或领班则定期对巡检工作进行督查。巡检记录表一般放在现场，设备人员到场巡检后认真填写，电梯及机房巡检记录表，参见表2。

另外，以单纯的运行设备表计数据抄录工作作为巡检工作，以运行设备表计数据抄录表作为巡检记录表，也是欠缺而不全面的。不过，如果设备比较单一的话，可以在设计表单时将巡检表与运行设备表计数据抄录表合为一表，在巡检设备的同时抄录好表计的数据。

三、物业设备的具体巡检内容

巡检的目标对象细化后，还需要了解相关的具体巡检内容，从而提升巡检的可操作性，比较客观地判断设备及其机房处于正常状态还是非正常状态。巡检具体内容按系统大致可分为以下几个方面：

供配电：机房是否整洁，“四防一通”是否完好；安全用具是否齐全，是否完好合格，摆放位置是否合适；变压器三相温度是否在正常值内；是否有异味或者异声；母排示温蜡片是否熔化，接头处是否松动变色；电流表、电压表、功率因素表等表计是否正常；柜内外是否整洁，电器元件是否异常；电容器是否有膨胀或漏油现象；导线绝缘层是否有老化现象，接地线是否松动或脱落；模拟屏显示是否正常；正常照明和应急照明是否完好；灭火器是否合格。

给排水：泵房环境整洁度如何；手动试备泵是否正常；泵运转方向是否正确；泵运行时盘根处滴水速度是否在正常范围内；有无异味、异声；控制柜内外整洁度如何；控制柜仪表、指示灯等元器件是否完好正常，柜内导线是否老化松动；管道是否有堵塞、泄漏现象；闸门是否处于正常工作状态，状态牌是否挂好并与闸门的工作状态一致；管道橡胶软接头是否有龟裂现象；止回阀是否完好；水箱(池)检修出入口是否关门上锁，溢水口是否有水溢出，管口防小动物网罩是否完好；集水井防护盖有无缺损，井内是否有垃圾，排水速度是否正常；压力表是否完好。

空调系统：机房环境整洁度如何；观察电源电压、电流表是否正常；观察冷冻油油压、油位、油色是否正常；观察冷却水、冷冻水进出水压力、温度是否正常；冷却水泵、冷冻水泵运转是否正常；空调主机运转是否有异常振动或噪声；管道、阀门是否有渗漏现象，冷冻保温层是否有破损；阀门是否处于正常的工作状态，状态牌是否挂好并保持与阀门的工作状态一致；冷却塔风机运行是否平稳，冷却塔水位是否正常；控制柜(箱)指示灯及各电气元件是否正常，接线是否有松动脱落；有无异味异声；灭火器是否合格。

供暖、锅炉：机房环境整洁度，通风照明是否良好；观察各水管、气管、油罐等是否有跑、冒、滴、漏现象；各压力表、水位表、温度表、排烟系统是否完好正常；锅炉水位、油箱油位是否在正常范围内；水泵、油泵是否正常；连接螺母、螺丝有否松动；是否有异味异声；电源控制柜的表计、自控、指示灯及其他元件装置是否完好正常，温度设置的范围是否正确，接线是否松动脱落；灭火器是否合格。

电梯机房：机房环境整洁度，正常照明和应急照明是否完好；空调运行是否正常；主机运行是否正常；钢丝绳是否有起毛断丝现象；润滑油油位是否在标准范围内；控制柜内外整洁度，电气控制元器件是否正常；灭火器是否合格；轿厢照明通风是否正常；轿厢控制按钮是否完好；轿厢平层是否良好；轿门开启、关闭是否正常。

消防控制中心：集中显示屏显示操作功能是否正常；打印设备打印的字迹是否清晰完整，是否符合现状；蓄电池电压等是否在正常范围内，电池是否有渗液等异常现象；主机各调节按钮、报警按钮的功能是否完好；设备有无积灰、锈蚀现象；接线是否有松动、脱落现象；灭火器是否合格

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