文旅开发｜全域文旅项目中的酒店开发建设思路
鉴江马又一关于项目经验的长文分享，您值得收藏
本篇全域文旅项目中的酒店开发建设思路，是鉴江马接触多个文旅项目的又一经验总结，本文文字和内容量较多，朋友们可考虑先收藏后有空再看或有需要时再查。
鉴江马最近接触的几个酒店项目都是全域文旅项目中的酒店，每个项目也都同样出现整体文旅项目已建了一部分，而现在急需酒店尽快建成以之完善整体项目配套。也有文旅项目中有多个酒店（或其中也有已开业的），现在急需开业下一个酒店来完善整体项目配套。
不少全域文旅项目没有全域的商业策划顾问参与，酒店项目的开发没有基于整体项目的深度策划，多是在整体文旅项目运营的需要而急于上马开发建设酒店。貌似作为整体项目配套功能的酒店按需建设没有什么问题，却是没能充分发挥项目开发的优势，没能做到整体项目的相互赋能，为未来赋能。会致使酒店开发的资源浪费，甚至可能会影响到酒店项目开发的成败。
下面鉴江马和朋友们梳理一下文旅项目中的酒店开发建设前需要考虑的一些问题和改善思路。
一、文旅项目的整体商业建设的解决思路
不少全域文旅项目在鉴江马介入时，是没有酒店的策划定位，而酒店的建筑规划设计方案已基本确定或完成，还有的项目建筑已开始施工。
鉴江马通常都会充分告知投资人，酒店项目开发不只是重资产的建设项目，还是长期高运营成本的项目。单纯只为满足整体项目配套的现时需求而建设酒店，以致日后酒店运营可能要面对酒店的长期亏损，这是酒店项目急于开发建设最易带来的后患。
即使在此前，整体商业策划没有对酒店有过具体的分析，现时也必须重视，应认真对整体项目进行充分的评估，重新结合整体项目整体商业经营的解决思路。
往往地块的建筑指标决定了酒店的体量，对于文旅项目的酒店体量并不一定就决定酒店的体量；项目中的功能也不一定全是酒店的配套功能；不能将该地块项目作为单一的酒店项目来开发，尤其是最后的这个酒店地块也是文旅项目唯一的剩余地块。
参考某些有限服务酒店、全服务酒店，什么会议型酒店、商务型酒店、生活方式酒店或度假酒店等等，那都没多大意义。或直接谈某个酒店品牌，然后根据某个品牌的功能模块、标准的功能指标便开展设计，这对于全域文旅项目中的酒店都是不可取的。
我们应该要有全域文旅项目整体商业经营的解决思路，从大项目出发的经营角度先做好经整体经营策划。至少我们要看现时全域文旅还需要完善那些功能，哪些是可以让作为酒店配套功能即可，哪些宜单独作为全项目的配套，或增加哪些功能需要作为大整体的特色功能或项目来打造（全域文旅项目的核心功能怎么也不会在此时才来思考吧）。
整体项目可研报告不要仅当是一份报告来看。投资人应该深度参与到前期的可行性研究中，每一个功能都应看作是一个商业模型来进行分析，然后再考虑与该地块的功能在建筑上的合理融合等问题。
当通过商业的可研确定功能需求，再通过功能需求确定经营方式和计算功能技术指标。所有的商业模型都通过科学的论证，我们项目的可研报告才是靠谱的，所以投资人需要在可研分析时深度介入、参与各个模型的讨论，待完成论证后，再逐一确认等，是很有必要的。
只有提前清晰对各功能经营的考虑，才能做好合理的功能分区，才能合理规划经营动线，客人动线和服务动线，才能为每一个商业的功能空间考虑其所需要的支援空间，这样才能得到完善、详细的项目设计任务书和具体的功能技术指标。
建筑规划单位只有根据设计任务书和功能技术指标开展其专业工作才合理，这样才能提高设计工作的效率。很多项目就是没有前期的这些准备工作便一直被卡在建筑规划概念稿这个阶段，当补充完善前期的工作，开发的时间成本、投资成本才能有清晰，才能做到具体和合理的量化，项目的开发才能更畅顺。
以上所阐述的内容同样适用于全域项目的各地块或各商业建设开发的流程，这样的前期准备和考虑的深度也是文旅项目的整体商业建设的解决思路。
鉴江马衷心提醒全域文旅项目的投资人：别总以为待建筑建完后，再去慢慢完善对具体的功能的考虑与规划还来得及。如前期只参照某些酒店项目案例的功能技术指标而进行规划设计，那就相当于是拍脑袋在为推进开发进程而做项目了。没有做好项目前期合理的策划、规划，很多项目都只能勉强在打补丁，项目合不合格只能是见仁见智了。
二、酒店在全域文旅项目中的策划、定位
在全域文旅项目中的酒店虽是整体项目的配套，酒店项目的开发建设本身也还应作为单独的投资项目来考虑。如酒店建成后，酒店的经营需要整体文旅项目日后不断地为其输血，这样开发的酒店项目是有违商业投资逻辑的。
这样的酒店项目虽然是大项目的功能配套，但也要考虑其盈利能力。大项目中有多间酒店时，每一个酒店产品的在大项目中都应该有其差异化。不能只是通过投资的高低来决定酒店的卖价，还应对不同的酒店做好定位。
即使全域文旅项目已做过项目定位，酒店产品也要做到细分定位。尤其是全域文旅项目的客群相对较广，多个酒店要重新做好客群的差异定位。通过分析对客群的类型和需求重新划分，抓取集中客群的不同类型和需求做好各个酒店的产品定位，从而确定酒店的档次、卖价、和功能特色。
酒店定位的概念思路：客群的构成–>客户画像–>心理需求–>使用需求–>产品构成–>需求特色匹配（再次精准满足客户画像）–>产品特色确定。
通过酒店地块的位置、体量和定位推导出酒店的投资，这样的估算相对稳定、相对靠谱。
很多酒店项目不是策划、定位先行，没有经营思路，更没有可研，前期仅根据地块的指标和建筑概念方案做出项目的投资和经营财测，这样的经营财测和数据，其指导性和可信度能有多强？
这种项目势必会在不断的设计中不断出现的较大的、甚至颠覆性的调整，使酒店的投资可能在不断地增加，建设时的不断调整，项目的投资在不断地追加。可能最终不得不而降标完成项目，风险具大。
就是这样的项目开发方式，行业上比比佳是。参与这种方式推进项目的人，鉴江马劝你善良！
酒店的竟争越来越大，只会越来越大，酒店投资的市场环境也越来越恶劣。一大笔的固定资产投了进去，一大堆设备不停在转，一大帮员工在忙碌，投资酒店往往一良佳良、一劣俱劣。前期准备多一些，做好一些，某些细节的得以理想，有可能酒店成功的机率就倍增。
三、酒店自身的特色与落地
酒店项目作为整体文旅项目配套填补的同时，仍需保证酒店具备自身的品牌特点，即使不加盟酒店品牌，也必须具要有品牌特征。全域文旅项目的客群相对较广，客群的年龄跨度较大，酒店不能只考虑配套就什么都想做，什么客人都想接待。
酒店的客户画像越广，酒店的特色往往越弱。酒店的客户越精准，酒店的特点越明显。酒店的产品特点越强，越具有市场竞争力，酒店产品的生命周期也越长，文旅项目中的酒店是长期的投资产品，主要以满足对大项目的配套还远远不够。
酒店要能借助大项目的优势自身发展，也要能做到酒店与全域文旅相互赋能。借助有影响力的知名酒店品牌进驻是一种方式，不过其诸多的局限性使得为大项目的赋能途径偏窄，不说完全没有赋能，只是赋能所产生的价值有限。
如想要以知名的酒店品牌带动整体全域文旅项目发展的运作模式，鉴江马认为是不可取的，这种选择往往只是能为大项目有一个可以短时间造势和吹捧的噱头。
全域文旅项目的客群为大项目的客群主体，打造好酒店自身的产品特色，让自身的特色精准吸纳大项目的一部分精准客户，真正通过产品特色来吸纳客户是非常良性的，也是最易打造出爆款。
好的产品结合自身经营的灵活性，以大项目的其它产品不断的磨合、尝试，相互灵活的运营调整，相互小赋能不断的互动使得相互引爆的经营思路，这未偿不是一种灵活的、相互高赋能的打法。
四、文旅项目中酒店的运营管理思路
灵活的产品组合，其经营要求和管理要求越高。酒店经营策略的不断尝试、不断调整、不断优化是必须的，酒店不断的进取会成为一种常态，打开新的运营思路而不受酒店品牌既定的运营模式局限，是全域文旅项目中酒店的发展之道，越是标准性强的酒店品牌，越要注意选择。
产品的分类经营管理就变得很重要。酒店及酒店必要的配套作为相对独立运营和管理，其他补充大项目配套的功能可相对地独立运营和管理。
即使是在同一栋建筑、项目投资和经营数据也统一归口、同一套管理班子、员工也可以灵活调度，但根据接待客人的不同或消费客人的不同，对功能进行合理的分区规划和管理也是很有必要的。
这对项目规划建设的商业动线、客流动线、服务动线等的规划要求更高。这种补充配套商业功能和酒店功能结合的组合性建筑，在没有其本的运营思路和概念作为指导时，由设计院自由发挥的建筑规划设计对于项目的投资风险较大。
全域文旅项目的酒店在策划阶段需要酒店经营有各功能经营思路清晰的人、运营管理人及熟悉文旅项目运作和规划的顾问单位提前参与进来，为指导建筑规划设计单位的工作畅顺开展做好充足的准备。
这样的项目开发思路能使项目在开发过程中少碰钉子、少走歪路，也能让项目的进程更畅顺，项目投资也更有把握、更有底气，投资的风险也尽可能的降低。
五、合理规划的指导性工作
全域文旅项目中不少新开发建设的酒店项目，还要对前期已开发的酒店项目进行功能配套的补充（为何要对具补充，不就是前面的酒店没有做好策划、定位和考虑清楚经营思路等），这类项目的新建酒店其复杂的酒店动线的疏理，复杂的机电系统的规划必须有专业的酒店技术顾问的深度介入。
务必要提前疏理出合理的运营解决方案，再根据具体的运营思路做好功能规划的需求和对各机电系统规划，有完善的设计任务书后，以指导建筑规划设计的方式来开展酒店相关的设计工作。
连各商业空间需要什么支援功能？酒店需要什么支援功能？各对客的功能区域分别需要什么支援功能？整体的酒店后场支援功能有哪些？具体的支援作用是什么？功能空间需要怎样的机电系统的支持？机电系统如何配合不同的经营空间进行子系统的划分？空间管理与能源管理对机电系统的要求？等，酒店的配套支援空间、后场空间等的面积和机电设备空间的面积等设计院对这些都是没有太多概念的。
在没有相关的这些提资，更别说什么设计任务书，而设计院便被逼开展设计工作，还远不止是建筑设计概念方案，更可能一直到施工图阶段，甚至就在这样毫无准备、论证的基础下完成项目的建设。而投资人不愿花费一小部分的钱选一个专业的酒店设计顾问单位来指导设计院开展工作，而“放心”地让设计院继续推进项目的开发进程。
虽然这样开展设计工作的设计院也是很无奈，但鉴江马依然还是要劝你们要善良。酒店项目开发是一个商业投资，绝大多数的酒店项目建成后是否能盈利才是作品真正的核心目的。该需要怎样资料和数据支持的还是要去争取，一次的妥协可能换来的是以后更多的修改、变更，到时还要被说不专业，得到的是吃力不讨好，更是丢了长期合作的可能。
结语
有时，鉴江马在接触这类酒店项目时，都会抛出像以上所阐述的一堆前期要完善的内容和需要解决的问题。这些问题和解决方案同样都会影响到现时项目的开发进程，只是鉴江马又不得不忠言逆耳，情愿痛失参与某些项目的机会，也只希望所参与的项目最终都能出来的是好的项目，盈利的项目，只因鉴江马要对项目负责、要善良。
正如鉴江马从不写此前百度能找到的内容，只为分享我个人或团队的一些有价值的经验。鉴江马只为对行业有益的内容，只为能有只言片语能帮到同道中的你，也只为善良。
作者｜鉴江马
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博主简介：
王明志（笔名：鉴江马）
专注于酒店筹建领域20余年
酒店筹建指南公众号独立创建人
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