解密万达广场逆市常旺的秘诀：商业管理是核心（万达广场转型）
2012年世界经济复苏面临重重考验，中国市场下行压力巨大。中国消费市场明显呈现出“客流量增长速度在下降”、“客单价下降”、“商家开店计划调减”的趋势。然而在一片萧条之中，万达广场却依然逆势常旺。
2014年，万达集团将在全国范围内开业100多座万达广场。而在万达集团董事长王健林的计划中，到2015年，万达集团将达到资产3000亿元，年收入2000亿元，年纳税300亿元，实现成为世界一流企业的目标。
截至目前，万达集团已在全国开出70多座万达广场，并且连续几年保持每年开业十几座的“万达速度”。让外界不解的是，为什么市场萧条没有阻止万达广场常旺的态势？
9月27日，在万达集团2012万达商业年会高端论坛上，王健林向在座的嘉宾道出了万达广场逆市常胜的秘诀。
开店前的精准研究
据记者了解，目前万达广场创造了购物休闲、娱乐餐饮、办公居住多种业态组合的城市生活新方式，造就了各大城市时尚商业中心。而万达广场常旺的秘诀之一在于万达开店前在选址、定位、设计等方面所做的精准研究。
万达从不将自己的大型购物中心定位在城市的核心区。除了出于成本考虑，王健林还表示，万达广场选址还将遵循交通便利、周边较多常住人口，以及是否有近距离同业竞争等原则。他表示，半径5公里有30万住户的地段、3公里没有相同业态等才是他们开店的标准。
王健林将万达广场定位在走时尚流行的中等偏上路线。一方面，大众消费才能带来人气，另一方面，大众消费更有利于万达广场“工厂”化的开展。王健林表示，2010年、2011年后，万达广场开店提速，明年预计会有20座广场、17个酒店开店。2014年在建的将有22座广场、16个酒店。2014年往后每年不会少于20座广场、14-15个酒店的速度。
据王健林透露，明年万达将会在武汉和长沙有两个在世界范围内也少见的奢侈品购物中心开业。他表示：“武汉的奢侈品店从立面设计、内部装饰还有奢侈品品牌的招商，可能会超过大中华地区包括香港在内所有的购物中心。”但他特意强调奢侈品购物中心并不是万达商业的主打方向。
万达商业规划院有一句名言叫“不走回头路”。“在万达，设计是购物中心能不能兴旺的关键一环，甚至比定位更技术化。”王健林说。万达旗下设有万达商业研究院，购物中心周边的交通、人流来往的方向以及步行的习惯都在他们的研究范围内。王健林透露，万达正在编写关于购物中心的投资和建设的一本书，明年上半年会公开出版。
强化非零售业态
合理地规划招商业态是万达广场逆市常旺的又一秘诀。目前，万达广场正在强化非零售状态，强调体验式消费，特别是文化娱乐方面和餐饮业。
万达广场在招商时还特别注重非零售比重。由于万达广场在长期发展中形成了强大的赚钱效应，众多商家愿意跟随万达集团在全国发展。大批独有的商家合作伙伴资源，成为万达商业地产的核心竞争优势。此外，为了保证合作伙伴能赚钱，万达在发展项目时也会充分听取各主力店的意见和建议，在业态选择上兼顾合作伙伴的利益，达成双方的利益最大化。
但如今万达在合作商户上更倾向于选择非零售业态的商户。王健林透露，万达有明文规定，任何一个万达广场的非零售比都必须在50%以上，才是业态的合理搭配。
据记者了解，万达广场主力店和次主力店的比重比较大，一般都占到50%以上，包括百货、电影城、超市、卡拉OK、电子游戏等等。餐饮类的比重也是比较大的。“虽然文化、娱乐、餐饮等业态租金低，但可以提供丰富的业态选择，可以在开业的初期积聚人气，这些业态一旦稳定以后，租金提升的空间、租金成长性的空间还是比较大。”王健林曾在去年的万商会上分析道。
万达重视体验式消费，体现在餐饮比重较大。8年前，王健林便提出“做大餐饮”。他当时说了一句名言，中国的购物中心不是卖出来的，是吃出来的。如今这句名言得到了证实。
他在演讲中透露，每一个万达市场餐饮比重在租赁面积当中会超过20%，每一个万达市场原则上超过30家餐饮，多的有40多家。目前正在设计一个北京的大型项目，这里面有超过50家餐饮店。我们的餐饮还有一个规定，每一个城市招商要提供一份餐饮调查报告，要求排名前30家的店必须引进不少于20家，就是当地人喜欢什么就把它引进去。
王健林说：“餐饮比重恰恰成为我们的一张王牌，实践证明我八九年前的判断是正确的。”
商业管理是核心
万达集团立于商业地产不败之地的核心秘诀是万达高效的商业管理。王健林说：“我们是管理重于建设，重于投资。”
作为一个购物中心来讲，万达管理重于加强团队建设。经过十年的经验积累，万达商业管理公司已经成为中国唯一一个商业管理而且是跨区域管理商业物业的企业，管理着全国近70个的商业物业。王健林表示：“我经常讲，商业管理是万达的核心竞争能力，一定要重于建设团队。”据记者了解，万达对商业管理公司干部配备的级别和即将要调整的级别都比其他建设系统的要多，不仅人员配置上高于它，而且在内部的工资上也实行同等待遇。
另一方面，王健林强调，当管理出了问题的时候，要善于研究和解决问题。王健林表示，任何购物中心建设开业以后都会出现问题，万达也出过多个购物中心开业以后不旺、不火的现象，但万达通过会诊的方式予以解决。他表示，要敢于面对问题，不能回避。
在他的主导下，设计团队、管理团队还有研究部等部门聚在一起，一起反复为不旺的万达广场进行会诊。通过反复调查，最后形成结论。他举例称，辽宁万达在会诊后发现是定位出了问题。当他们把所有商家重新进行调整后，广场在开业一年之际便开始兴旺起来了。
同时，万达还会对有潜力的商家进行扶持。
据记者了解，有一个非常有名的商家就是在万达的扶持下做起来的。王健林表示，万达曾在装修、人才、租金等方面扶持薄弱商家。万达旗下这家目前中国唯一的商业管理公司还有一个独门秘招，那就是不惜牺牲一定前期效益地支持商家赚钱。
除此之外，“我们做过调查，在万达广场里面，每平米的绩效基本上是外地店的2倍以上，我们自己运营的三个品牌的收入，都是我们在外面租的店的2.9倍以上，所以商业中心一定要花力气去研究怎么让商家赚钱的绝招才可以换来自己的发展。”王健林曾如此说。
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