实探北京写字楼市场！争夺客户激烈，议价空间较大……（北京写字楼售价）

作为实体经济的晴雨表，写字楼市场表现备受关注。

近日，券商中国记者对北京多个重点区域的写字楼市场进行调查了解到，多数写字楼租金都有议价空间，部分议价空间较大，有的对外报价15元/平方米/天，但差不多八九元/平方米/天能成交；有部分企业从租金较高的金融街搬至了丽泽金融商务区，丽泽最近看房客户较多。

接受券商中国记者采访的业内人士表示，去年以来北京写字楼市场需求偏弱，写字楼之间、相邻商圈之间争夺客户的情况愈演愈烈，导致租金也大幅下调。不过，春节后市场的活跃度回升，企业看房量明显增加，预计今年市场需求将比去年有较大幅度的增长，租金在上半年仍将有下行趋势，下半年有望企稳。

部分写字楼议价空间较大

北京金融街一直是优质金融企业的首选办公场地，写字楼租金水平也是最高的。根据戴德梁行的统计数据，去年第四季度，金融街写字楼租金为562.93元/平方米/月，相当于18.76元/平方米/天。

某商业地产经纪公司的业务人员小刘对券商中国记者表示，目前金融街的一些写字楼项目，新楼大都的报价20元左右/平方米/天，成交可能十七八元/平方米/天；报价在十八九元/平方米/天的，成交价基本在15元左右/平方米/天；还有的项目有效租金12元多/平方米/天就能成交，如果算上免租期，实际算下来可能低于12元/平方米/天。

对于有的项目更便宜的原因，小刘说，有的是在北京多个区域项目比较多的房企，为了迎合市场把价格降下来了，免租期也能相对争取得多；有的是小业主的房子，之前空置了一段时间，业主想尽快租出去。

不过，小刘同时表示：“金融街的写字楼虽然有空置率，但不是很高，应该是全北京空置率相对来说比较低的。最近我接触的金融街里边的一些大的企业，有想往外搬的，但最终还是原地续租了，金融街这边还是比较稳定的，空置比之前稍微多了一点点。”

另一位金融街某甲级写字楼租赁中心的工作人员小张也对记者表示，该写字楼现在均价是18元左右/平方米/天，看中以后租金可以再谈，具体能谈多少还要看公司的资质、租赁年限和付款方式。

中央商务区（CBD）的写字楼租金近几年降的比较多。据戴德梁行的数据显示，去年四季度，CBD的租金是335.83元/平方米/月，空置率为13%。

某写字楼中介公司的小王告诉券商中国记者，CBD区域写字楼体量比较大，空置率比较高，现在租金比疫情开始之前可以说拦腰斩一半了，以前15元/平方米/天的写字楼，现在跌到七八元/平方米/天。

“我了解的一个甲级写字楼，空置率在15%左右，现在对外报价15元/平方米/天，但差不多八九元/平方米/天能成交。”小王对记者说，大望路那边有个性价比较高的写字楼，去年报价12元/平方米/天，最后去年底谈到9元/平方米/天成交的，这是算上免租期的价格。

（北京金融街的写字楼 张达摄）

部分企业从金融街搬至丽泽

在金融街写字楼的调查中，多个经纪业务人员提到，部分企业从金融街搬至丽泽商务区。

“金融街写字楼空置的多了，是因为有一些金融类的公司可能受经济影响没以前那么盈利了，金融街租金也比较贵，他们想换到丽泽商务区。”前述某商业地产经纪公司的业务人员小刘对券商中国记者说。

前述金融街某甲级写字楼租赁中心的工作人员小张也对券商中国记者表示，由于整个市场不太好，我们楼里有的客户搬到了丽泽商务区，那边租金更便宜，基本在六七元/平方米/天。

而一位负责丽泽经纪业务人员小李告诉记者，最近带看客户比较多，丽泽这边的租金从5元到7元/平方米/天都有，有的新项目成交能做到5元/平方米/天。“前2年这边基本上都是金融街外溢的客户，因为这边写字楼比较新，而且租金比金融街低差不多三分之二。”他说。

“确实有部分金融类企业，包括保险、券商、信托等金融公司从金融街出来去丽泽的楼宇选址搬迁。”第一太平戴维斯华北区研究部负责人李想接受券商中国记者采访时说。

对于企业搬迁的原因，李想表示，丽泽商务区最开始打造的目标就是成为第二金融街，要承接金融街需求的外溢，最近3—4年调整为不同行业、不同背景的多元化招商策略。未来随着丽泽和金融街之间地铁线路的开通，两个商圈的要素流通的机会大大增加，预计将会有更多企业从金融街走出来，把一部分部门或者一个分支机构迁至丽泽。

世邦魏理仕华北区研究部负责人孙祖天告诉记者，将企业原有在金融街的部分办公空间需求搬迁至丽泽，是近年常见的企业租赁策略。主要是因为丽泽作为新兴商务区，其新落成的写字楼在品质上有优势，而租金成本较低。据世邦魏理仕统计，企业从金融街较低品质的写字楼搬迁至丽泽甲级写字楼能得到60%以上的租金节省，通过搬迁可同时满足“提质”和“降本”两大需求。

“但金融街便利的交通和紧邻金融监管机构的位置等优势对大型金融机构仍有很大吸引力，因此不少企业采用把后台部门搬迁至丽泽，而把前台和总部留在金融街的租赁策略。”孙祖天说。

据戴德梁行统计，2023年第四季度，金融街甲级写字楼的租金是562.93元/平方米/月，空置率为5.3%，而丽泽的租金仅为181.19元/平方米/月，空置率为34.7%。

除了有部分企业出于成本的考虑会将非核心部门迁至丽泽，戴德梁行首席政策分析专家、北区研究部主管魏东告诉券商中国记者，还有部分企业出于需要更大办公面积的诉求转去选择余地更大的丽泽区域，因为金融街空置率较低，可租赁面积有限，限制了一些企业的扩租需求。

“近几年随着企业的不断入驻，商业项目的开业及地铁线路的开通，丽泽区域的商务氛围变得更加浓厚，加之地理位置优越，租金低廉，因此成为了一个性价比较高的商圈，这也是部分企业考虑丽泽的原因。”魏东对记者说。

（丽泽金融商务区的写字楼 张达摄）

今年下半年租金有望企稳

对于当前的市场情况，李想接受券商中国记者采访时表示，去年整个写字楼市场空置率不断上升，租赁需求比较低迷，市场整体承压有增无减；而通过直接或间接降租金“以价换量”，议价空间很大的现象贯穿了去年全年，很多业主在租金方面做出让步，今年至少在上半年的时间段里，这种情况仍然会出现。因为现在市场需求相对比较有限，写字楼之间、相邻商圈之间争夺客户的情况愈演愈烈，所以去化压力大的业主方为解决空置问题，采取的最直接的手段就是降租金锁定客户资源。

魏东也对券商中国记者表示，北京写字楼市场仍处于一个筑底阶段，从2023年第四季度的数据来看，北京甲级写字楼的租金降至297.9元/月/平方米，同比下降7.3%；空置率则上升至18.7%。出现这种情况的主要原因仍是受整体经济发展动力不足的影响，多数企业去年盈利情况不佳，即便写字楼租约到期，本着降本增效的原则大多选择了续约。同时，业主方面对市场的低迷，往往会加大力度留住续约企业，而对于新增需求则会给出远低于市场预期的租金以吸引企业入驻。总体来看，租金大幅下调的主要原因仍是市场需求偏弱导致业主预期降低，希望通过以价换量来消化自身的空置面积。

“不过，经由过去一年的深度调整，今年开年以来，我们明显感受到了市场的回暖，企业看房量明显增加，其中也不乏一些大面积的需求。但这种需求传递到市场仍需时间，业主对市场需求的反馈是滞后于需求的产生的。”魏东说。

仲量联行华北区研究部负责人米阳也对券商中国记者表示，春节后，北京写字楼租赁市场的活跃度回升，其中CBD和东长安街区域最为活跃。从截至当前的成交数据来看，面积在500至2000平方米的成交数量占总量的七成左右，其中1000—2000平方米的数量占比较之前有所提升。业主更为直接的降价策略有效刺激了潜在租户的行动意愿，近期看房量和问询量和年前对比均有显著提升。

展望后市，米阳认为，当前部分办公楼项目的空置压力仍然持续存在，需要吸引大面积客户方能实现有效回填，预计只有明确的成本节省才能刺激大面积需求入场，因此2024年北京全市租金降幅可能较大。受益于宏观政策调控和整体市场情绪逐步改善，预计北京写字楼市场需求将于2024年中企稳回升，但距离租金重回上升通道还需时间。

李想则对2024年的北京写字楼市场持比较谨慎的态度，他认为会有一定的复苏趋势，但不能期待太多，还是要保持冷静客观。从需求端的角度看，现在由于外资客户、互联网企业等需求相对低迷，国央企的租赁需求凸显出来，真正能在这个低迷的阶段释放出大量需求的，很大程度来自于国央企的扩张。

不过，魏东预计，今年北京写字楼市场的需求同去年相比将会有较大幅度的增长，同时，今年全年预计仅有约44万平方米的新增写字楼供应投放市场，仅为过去10年平均水平的63%，较少的供应量也将有效减缓市场租赁压力，因此，预计租金在上半年仍将有下行趋势，到下半年随着需求的不断落地，业主方心态回稳，租金有望企稳甚至出现微弱回升。

孙祖天进一步指出，本轮写字楼供应潮结束，市场在供给侧和需求侧都将进入存量时代。租户和业主的租赁政策都需为之转变：对于租户来说，存量物业的选择比重增加意味着成本结构考量更加复杂，企业需将选址存量物业所特有的装修重置成本、因楼龄增长而增加的能源、设施损耗成本等，与租金成本一起综合权衡对比，以获得最优的办公场所解决方案，这也拓展了业主的物业服务和租赁策略发力领域；对于业主来说，一方面需要进一步从存量市场挖掘租户搬迁整合的机会，另一方面也要从在中国经济创新升级背景下崛起的战略新兴产业中挖掘需求增量。引擎切换之下，市场机遇与挑战并存。

责编：汪云鹏

校对：王朝全