不出资也能纾困烂尾楼？绿城管理探索代建新模式 – 焦点分析（绿城代建项目）-广西南亚热带农业科学研究所

绿城管理业绩会

被称为代建第一股的绿城管理公布了2022年业绩。在代建市场竞争更加激烈的背景下，公司依旧保持了20%以上的市场份额。

房地产行业持续低迷，代建业务在过去几年呈现了逆势增长的趋势。出于轻资产转型、冗余开发能力再利用、寻找第二发展曲线等原因，多家房企涉足代建业务。据36氪不完全统计，目前已有碧桂园、龙湖、旭辉、华润、雅居乐等40余家房企入局。

房地产流动性危机过程中，多地烂尾楼激增，纾困类代建业务需求爆发，但绿城管理管理层谨慎处之，强调参与纾困不加杠杆、不出资。

在2022年业绩报告会上，公司负责人透露，绿城管理正在推行一个商业模式，即寻找外部的金融机构，搭设金融能力架构，给遇困企业和纾困项目提供流动性支持，重新激活销售。36氪采访了解到，绿城管理这一特殊的不出资纾困代建模式，已经在昆明、济南落地，接管了恒大停工楼盘。

01 国企、城投及政府类代建业务激增

2022年，绿城管理营收入26.56亿元，同比增长18.4%；净利润7.45亿元，同比增长31.7%。

截至2022年末，绿城管理合约总建筑面积约1.014亿平方米，同比增长19.8%。目前绿城管理市场占有率达到了25.5%。保障房规模增长、国企城投拿地扩张以及存量项目纾困，是绿城管理在全国范围的三大需求来源。

从业务板块可以看出，绿城管理摒弃了以往以中小房企为主的客群，国企、城投委托业务以及政府类代建业务量则快速上升。按合约建面计，新拓项目中政府及国企代建委托占比66.3%，纾困加速致金融机构委托占比升至10.3%，私营委托占比从最高超过90%下降为23.4%。

绿城管理董事长兼CEO李军称，中国房地产市场中期开发规模将保持在每年10亿平方米左右。其中，政府主导的保障房、租赁类物业新增供应占比将超过30%，金融机构的主动房地产投资占比将进一步提升至20%左右，剩下50%的市场规模将由传统开发模式下的国企、央企主导。

“2022年国央企和地方城投公司成为拿地主导，但拿地后城投类公司拿地的开工率非常低，当年能实现开工的占比只有8%。“李军坦言，对城投类业务已经形成了系统承接能力，纾困业务目前还在探索期。

“纾困代建业务是我们未来需要大力开展，需要努力提升能力的一个界面”。”李军称，这一部分业务难度非常高，收益也非常高。但做的还不够好。

为了隔离投资类风险，绿城管理层称不加财务杠杆、不出资，实际上纾困类企业最缺的是钱。管理层在业绩会上表示当前正在尝试寻找金融机构给出险项目提供流动性支持，纾困过程中绿城管理希望通过信用输出为项目增信背书以恢复各方主体信心来盘活项目。

而李军在业绩会上透露，绿城管理正在推行一个商业模式，即寻找外部的金融机构，搭设金融能力架构，给遇困企业和纾困项目提供流动性支持，重新激活销售。

02 入局纾困

入局纾困业务并非易事，资本代建服务或许是绿城管理在纾困业务上的一大突破。

36氪注意到，2022年下半年，一家名为绿星智慧的开发商在昆明接管了恒大城、恒大玖珑湾两个停工项目，并改名为绿星智慧·滇池湾畔、绿星智慧·玖珑湾。据了解，绿星智慧在这两个项目上，既协助项目融资，也参与项目管理，并确保交付并盘活楼盘后续建设。

据接近绿城人士告诉36氪，该公司不与绿城管理直接股权关联，主要输出资本代建服务。

据天眼查显示，绿星智慧（上海）建设发展有限公司已在济南、昆明两地建立分公司，其董事长为绿城管理副总裁彭敏。股东包括绿星（香港）有限公司以及建银国际、兴业国际信托、等金融机构。

图片来源：天眼查

市场传言称，绿城管理母公司绿城中国正在全国区域成立代建孵化团队，面向公建、城投、纾困三大细分客群，为绿城管理拓展增量项目。绿城中国方面未向36氪确认这一消息。

不过，这一点与绿城管理董事会主席郭佳峰在业绩会上的表态相契合。他表示未来会继续保持绿城管理的独立性，并在大绿城体系给予更多的资源支持，利用重资产区域公司的属地化资源，助力代建业务的获取。

03 代建潜在市场还有多大？

百强房企中超过三分之一的公司已经涉足代建业务。东吴证券研报数据显示，代建的净利率普遍高出传统开发10至15个百分点，预计到2026年代建业务的新签约金额规模达到397亿元，2022年—2026年总规模可达1729亿元，增速维持在6%-11%区间，有望显著跑赢房地产销售市场。

不过从目前的代建需求类型来看，中小型房企代建需求占比最高、城市更新及市政建设需求次之。东吴证券研报指出，未来代建合约面积有可能伴随中小型房企委托方的暴雷以及供应商的不稳定而减少。

以往，每个项目只有少数几家代建公司参与竞标，而现在可能会有更多的代建公司竞争，可能降低利润空间。

一名华东房企土地投拓人士告诉36氪，房企做代建的核心竞争力在于品牌效应带来的销售溢价。但市场上一些项目的委托方不切实际地控制成本，可能招来客诉，反过来影响代建方的口碑。代建方受合作方式的制约，受到成本、决策种种考量，并非能对品质做到充分的把控。此前仁恒置地代建的苏州项目仁恒·溪云雅园，因外墙鼓包等问题被指责质量下滑，该项目开发商为当地房企苏州通和。

“也有一些委托方资金链断裂，代建方不仅拿不到代建费，最后有可能被迫接盘项目股权。”该人士称，与委托方沟通成本高，人力资源投入与回报不匹配，这是之前开发商较少涉及代建的原因，而这些风险目前仍然存在。