老旧小区改造及管理 请你来协商（老旧小区改造后管理）

来源：临安新闻网

编者按：

日前，区政协举行了“请你来协商·老旧小区改造及管理”专题协商活动，邀请部分区政协委员和市民代表，与相关部门、街道主要负责人开展面对面协商交流。现将有关发言摘登如下。

区政协委员姚家富：

老旧小区已经改造了不少，涉及改造的内容也比较多，改造施工作业环境比较复杂，作为行业主管部门，请问区住建局，项目实施中针对施工质量和安全方面如何进行监督管理？

区住建局局长陈栋：

老旧小区改造项目实施中，我们从三个方面做好质量和安全的监督管理：

一是在制度完善上下功夫。拟定下发《关于优化临安区老旧小区改造项目审批流程的实施方案》，强化项目前期方案审查，明确旧改施工质量和安全生产工作目标要求。积极研究旧改项目建筑工程施工许可证办理机制，加强对在建老旧小区项目的监督管理，破解施工证办理难题。制定下发《政府投资性项目管理导则》，推行《政府投资性项目建设单位质量管理记录本》，明确项目各环节工作要点和规范标准，提高现场施工质量和安全生产管理水平。

二是在现场管理上下功夫。压实主体责任，街道要切实承担建设单位主体责任，优化人员配置、抽调骨干力量、科学组织施工，加强旧改工作施工质量和安全生产监管力度。严格执行《政府投资性项目管理导则》，提高项目质量和安全管控水平。强化一线监管，区住建局负责全区建筑工地一线监管，在施工质量和安全生产上，落实网格化和责任人监管制度，100％覆盖全区在建项目。

三是在联动协同上下功夫。强化联合执法，按照“一次改造、长期保持”的要求，建立执法联动长效管理机制，加强现场施工质量和安全生产监管力度。引入专业评价，使用“旧改项目EBR监管体系”，从过程评估、既有建筑结构安全评价、项目绩效评价、居民满意度评价四大维度建立旧改工作评价体系，加强项目施工过程监管。发动群众参与，在老旧小区改造过程中，积极发挥群众一线监督员的作用，畅通群众在旧改工作中的投诉渠道，助力施工质量和安全生产监管。

区政协委员邵千云：

前期通过调研了解到，今年老旧小区共有五大区块改造，涉及167个小区，面积超过200万方，受益户数达1．1万余户，预算投入资金超10亿元。请问区财政局，这么大体量的改造，资金如何来保障？

区财政局副书记、副局长戚峥嵘：

在2019年至2020年实施南苑小区、锦城街道一二三区块和锦北街道碧桂苑区块等五个项目的基础上，今年我区计划改造五大区块（锦城街道四至八区块）。面对有效施工时间短、资金量大的情况下，区财政部门进一步统筹好各类资金，保障老旧小区项目的顺利实施。

一是用足用好区本级财政资金。根据区政府年度政府投资项目计划，五大区块总投资12．54亿元，2021年计划投资额7．38亿元，根据年度投资计划和预算资金盘子，区财政部门按轻重缓急安排项目预算，2021年安排基建预算数5．92亿元。结合近年来基建项目实际投资预算执行情况分析，财政预算计划可以保障2021年度所需预算安排项目的实施。

二是多渠道争取上级补助资金。为保障老旧小区项目稳步推进，区财政部门积极做好项目推进的资金筹措工作，争取各类上级资金的大力支持，有效保证老旧小区改造项目高质量推进。截至2021年7月，区财政会同相关部门，争取中央、省、市专项补助约1．06亿元，同时争取中央一般债券1．5亿元，合计约2．56亿。

三是加快资金审核和拨付速度。为缓解老旧小区资金压力，区财政部门采取“特事加紧办”原则，加快老旧小区改造项目资金审核和拨付工作。在送审资料完整齐全的情况下，基本实现10个工作日内支付完毕。截至2021年7月，根据业主单位资金送审情况，区财政已累计拨付今年立项的五大区块项目建设资金6196．65万，实现了足额按时拨付。

市民代表姚群勇：

据我所知，很多老旧小区长期没有物业公司管理，居民购买服务意识薄弱。请问区住建局，针对已改造好的老旧小区，如何来加强长效管理？

区住建局局长陈栋：

针对已改造好的小区，我们重点做好四个强化，加强小区的长效管理。

一是强化党建引领。明确社区党组织在老旧小区物业管理工作中的领导地位，加强对业主委员会、物业管理委员会、居民自治组织的指导和监督，更好发挥党员业主的先锋模范作用。坚持“民主事项党组织先议、重大事项党组织先审”，健全党组织领导下的基层协商民主，鼓励和引导业主有序参与小区公共事务管理，增强共建共治共享合力。

二是强化属地统筹。属地镇街负责本辖区内老旧住宅小区物业综合管理工作，要在老旧小区管理中强化责任和义务，充分发挥街道、社区的组织协调和统筹指导作用。指定专人负责老旧小区管理工作，建立健全老旧小区物业服务网络；指导业委会选聘有资质的物业公司，定期签订服务合同；对物业公司的工作进行日常指导、检査监督，定期考核；协调处理物业管理纠纷和信访投诉等工作。如2019年改造完成的南苑小区，在锦城街道的指导下引入物业管理团队，小区管理和服务水平有了明显提升。

三是强化条块联动。落实“块抓条保”“有呼必应”工作机制，厘清行政部门、街道与物业服务企业和其他管理人的职责边界。按照“属地管理、分级负责、部门协作”的原则，通过政府扶持、部门联动、业主参与，逐步实现属地单位、业主委员会、物业公司“三位一体”的管理模式。区住建局协调全区面上老旧小区物业管理工作，解决存在的突出问题，提供相关的法律法规和专业技术支持，并会同镇街，加强对基层工作人员的业务指导和工作培训。

四是强化业主自治。加快出台《杭州市临安区老旧小区管理办法（试行）（征求意见稿）》，提升老旧小区管理服务水平，切实巩固老旧小区综合提升改造成果。重点突出业主参与，树立业主“自己的事自己做主”的理念，既保障业主的权利，也明确业主应尽的义务和责任。针对老旧小区特点，以解决问题的实际成效引导业主树立“花钱买服务”的共识和氛围。业主和小区执行机构、物业服务企业和其他管理人、属地街道和社区要加强沟通协作，及时处理小区管理中存在的问题，坚持共建共享、全民参与，切实加强老旧小区长效管理，提高基层治理水平，打造有归属感、舒适感的小区。

市民代表郑东蕾：

老旧小区改造，其中很重要的一点就是完善公共服务，包括完善社区养老、抚幼、医疗、家政等设施。据了解，在南苑小区改造后有配套老年食堂。请问民政局，在今后改造中是否会增加相关配套设施？

区民政局局长盛伟：

截止目前，我区5个街道有存量住宅小区和老旧小区289处，大部分没有配备社区养老服务用房，缺口5．48万方。按照《杭州市居家养老服务条例》有关要求，2019年1月1日前出让的既有住宅按照每百户20平方米集中配置配置，单处不少于200平方米；2019年1月后的住宅小区按照每百户30平方米集中配置，单处不少于300平方米，为切实解决住宅小区特别是老旧小区社区养老服务用房，增加居家养老服务供给，我们主要从三方面开展工作：

第一，按要求配足配齐养老服务用房。按照《条例》规定，杭州市人民政府于7月上旬召开了既有住宅小区养老服务用房配建工作会议，要求各区县市于2022年10月1日前完成配建工作。区民政局将会同住建、规资、财政、机关事务服务中心和5个街道一起协商研究养老服务用房配建工作，全面掌握我区住宅小区养老服务用房配建家底。并按照《条例》明确的通过购置、租赁、置换和利用闲置机关办公用房等方式，解决养老服务用房配建问题。

第二，将民政局纳入老旧小区改造工作专班。对接下来的老旧小区改造区块，民政局能够提前介入、共同谋划老旧小改造区块中养老服务设施配建的相关工作，特别是老年人高频使用的老年食堂（助餐服务点）、老年人康复中心、活动中心等，应当与老旧小区改造同步规划、设计、改造、验收，为老旧小区“老有颐养”打下扎实的基础。

第三，丰富和完善居家养老服务供给。一是完善养老服务电子津贴服务。针对老旧小区高龄老人多的特点，合理优化设置服务清单，针对性开展居家理发、助浴等生活照料、探视探访服务，居室清洁、代办等家政服务，用增加服务供给的方式弥补老旧小区养老服务功能的不足。二是指导和督促街道有效盘活社区公共服务设施资源，开展配送餐服务，助医等服务，真正实现老有所养、老有所乐、老有所医。

区政协委员郭益锋：

在老旧小区改造过程中，共有区域改造是比较清晰的，但有不少住户反映他们也有个性化需求，我想问一下街道，针对这种情况是否会采取一些新的方法、举措来满足居民共性和个性化的需求？

锦城街道党工委书记戴朝阳：

老旧小区改造工作涉及成百上千个老旧小区，惠及千家万户，不同的小区、不同的住户，既有共同的期待，也有个性化的需求，结合三年来的改造实践和经验，我们采取以“四问”落实“四权”的方式来满足居民的共性和个性化需求。

一是网格化走访“问情于民”，落实知情权。在改造过程中，结合“民呼我为”双线三服务、党史学习教育、疫情防控网格化排查等活动，依托街道38个“临里红管家”党建联盟，街道、社区党员干部提前走访待改造区块居民群众，开展深度走访调研。结合财政资金和各街区实际，在征求居民改造意愿过程中，制定“基础型”和“提质型”两种设计方案。同时，实行“两个2／3”原则，即涉改造区块必须获得居民户“改造支持率”和“对改造方案认可率”均超2／3方可启动改造工程，确保政府决策精准满足群众需求。

二是清单化征询“问需于民”，落实选择权。由街道牵头抓总，社区、中介服务机构、设计单位组成入户调查组，直奔老旧小区现场踏勘走访，深入居民家中了解住户真实诉求、讲解改造政策，并附上涵盖24项改造内容的调查问卷和改造意愿清单，由改造居民自主勾选、自主划定、自主增减，使居民更加了解和掌握改造的原则方向，最大程度将政策说明白、讲清楚，达成改造共识。

三是常态化“问计于民”，落实参与权。在今年的改造区块中，我们还推行二次征求意见的工作方式，制定出台街道《老旧小区综合改造提升技术导则（试行）》，明确83个基础改造项内容、48个提升改造项内容，引导居民全程参与、“看菜单点菜”，在实施基础型“共性”改造的基础上，提升“个性”改造效力，使改造方案更加符合群众期待。同时，通过在小区内举办改造政策宣讲会、“请你来协商·老旧小区改造工作协商会”、楼栋“板凳会”等居民议事方式，建立议事、评事、会商、回访、办结等居民协商议事闭环管理系统，确保改造工作规范有序高效推进。

四是本土化“问效于民”，落实监督权。老旧小区改造不同于新楼盘建设，改造进行的同时，老百姓始终在改造区块内工作生活。居民的很多“个性化”需求，本质就是街区的历史传承和个人生活习惯的延续。因此，我们采取“街区化＋微改造”“小规模、渐进式保护修缮”模式，既用心留住古韵，也热情拥抱新生。

区政协委员周力猷：

镇街是小区管理的主体，想问下街道，怎么来落实老旧小区管理的主体责任，怎么来厘清体制机制问题？

锦北街道党工委书记黄寅：

锦北街道现有住宅小区100个，其中2002年前交付的老旧小区16个，涉及3560户9249人。近年来，我们按照“党建引领、规范先行、网格支撑、机制完善”的工作思路，严格落实老旧小区治理主体责任。

一是注重党建引领，凝聚老旧小区治理之“魂”。为破解老旧小区无业委会、无物业，日常管理松散等问题，2018年街道以衣锦人家为试点，探索实施“支部建在小区上”，有效解决小区停车难等实际问题。2019年，建立“临里红管家”党建联盟35个，推行“五治三色”管理模式，打赢无物业小区防疫攻坚战。2021年，建成统合型党组织50个，有效缓解小区无人管现状。

二是注重规范先行，激活老旧小区治理之“能”。业委会是解决老旧小区设施老化、物业瘫痪等问题的最有效组织。为此，我们以业委会换届选举为实战平台，主动介入、全程参与，引导挖掘一批政治素质好、群众威信高、服务能力强的党员报名参选业委会，目前马溪苑、君临雅苑、北秀苑等无物业小区积极要求成立业委会，筹备工作正有序推进中。

三是注重网格支撑，筑牢老旧小区治理之“基”。辖区内16个老旧小区中，7个是原企事业单位宿舍，最早的建于1966年。这些小区房屋基本作为出租房使用，自治组织难以建立。为此，我们专门组建由“业务科室＋驻村联社组＋社区＋片警”组成的管理队伍，开展日常巡查，及时发现隐患问题，落实整改举措，确保群众生命财产安全。

四是注重机制完善，提升老旧小区治理之“效”。总结防疫“以房管人、网格实施”等经验，组建小区微信群104个、沿街商铺及出租房微信群8个，涉及21425户，落实“联群村社干部”制，组织发动广大群众参与疫情防控、防台防汛和服务居民工作。广泛发动居民通过协商形成共识，明确小区管理模式、管理规则和居民议事规则，主动参与小区管理，形成长效管理机制。

市民代表王颖：

目前省市都在开展未来社区创建，请问区住建局，在临安未来社区试点创建中，有没结合老旧小区改造来推进？具体如何开展？

区住建局党委委员、总工程师李剑：

2019年，省委省政府出台《关于高质量加快推进未来社区试点建设工作的意见》，未来社区是以人民美好生活向往为中心，体现人本化、生态化、数字化三大价值坐标，创建邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、低碳、服务、治理九大未来场景的综合体系。临安在2019年印发《临安区老旧小区改造工作实施方案》，也提出了未来社区型改造模式。

2021年，省发改委和省住建厅联合发文，开展2021年度未来社区创建工作，创建类型主要有整合提升类、全拆重建类、拆改结合类、规划新建类、和全域类五种，其中整合提升类和拆改结合类与老旧小区改造工作密切相关。目前，我区已有17个未来社区（乡村）列入省市创建清单，其中马溪社区（整合提升类）在碧桂苑小区成功改造的基础，申报并列入2021年度省级创建点。

我区在老旧小区改造过程中，按照人本化、生态化、数字化的价值导向，因地制宜，融入未来场景建设。在人本化创建方面，将无障碍设施改造提升作为老旧小区改造的重要篇章，已完成的老旧小区改造中新增停车泊位935个，南苑小区引入老年食堂，碧桂苑新建社区邻里中心（涵盖健康、养老、托幼等功能）。在生态化创建方面，已完成的老旧小区改造中新增绿化5．6万方，新增110处垃圾分类点；同时，在旧改选材上，以本土化、低碳环保材料为主，避免远距离长途运输。在数字化创建方面，将人脸识别、智慧安防等作为老旧小区改造基本内容；碧桂苑小区创新电梯公交，引入人脸识别技术，实现小区居民出行数字化、便利化；马溪社区计划在年底完成社区数字智慧系统驾驶舱试运行。

下一步，我们将重点围绕数字化智慧化改造和“补短板”式“三化九场景”功能嵌入，整合老旧小区资源，增补优质公共服务配套，提高群众的满意度。

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